まず、土地を購入しようとした人は不動産広告や不動産のサイトを見るかと思います。
いろんな土地情報が掲載されているから不動産広告を見るのは当然の流れですね。
一括比較できるからいい事なのですがここでチェックを怠ると土地が狭かったり、プランにも影響する事があるって知っていますか？
この記事は不動産広告で土地を買おうとする前に建築士的にチェックしてほしい事をまとめています。
是非参考にしてみてくださいね。
不動産広告の謳い文句をチェックしよう
今回は建築士の視点で謳い文句からプランに影響するところを重点的にまとめています。
「南道路で日当たり良好！」
こんな文面よく見ますよね。日当たりは土地を選ぶ上で重要視される方も多いかと思います。
ここで注意してほしいのが北の種類です。
いいえ、北は２種類あります。
【磁北】と【真北】です。
方位磁石の北を【磁北】と呼び、真北とは少しズレるんです。
どれだけ違うかというと【真北】は【磁北】より東に 東京・大阪で約６度 北海道で約８度 九州で約５度 ずれています。
ところが！！
家相を気にする方だと家相盤の当て方も変わってきます。
朝日や夕日の方角が変わってくるので住み心地にも影響します。
こんな西日対策にシェードが必要になるまもしれません。
自分で足を運んで土地でコンパスを使用し磁北から真北を確認する事をオススメします。
これならカバンやズボンにかける事ができるので持ち運びに便利ですよ。
「駅まで〇〇分」「バス停まで〇〇分」
通勤通学に便利な立地ですね。
ちなみに駅まで８０Mにつき１分として計算し、１分未満は切り上げで計算しなければいけないというルールがあります。
ちなみにこちらは信号の待ち時間や駅の出口から計算されていますよ。
この駅近物件の何がプランに影響するかというと 電車の音。
沿線沿いなら間違いなく騒音対策を考えないといけません。
ノイローゼになって耳栓が必要になるかも…？！
また、実際に足を運んで人通りをチェックしないと車の出し入れにも影響しますよ。
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一級建築士が教える道路の時間帯別チェック項目９選
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小学校まで〇〇分 中学校近いです
こちらも要チェック。道路次第では通勤しにくくなる可能性があります。
そしてあなたが夜勤のある仕事なら通学の子供達の声はただの騒音です。
寝室の配置や防音対策にも影響があります。
近くに（隣に）公園あります
同じように公園に面していると日当たりの面で有利になるかと思いますが
騒音の面で不利になる場合があります。
また、人が長時間滞在していても怪しまれないので防犯面で不利になる可能性も。
不動産広告の価格と相場との違いが知りたい
土地を選ぶ時の参考になるのが【公示価格】というもの。
毎年３月下旬に国土交通省から発表されます。同じエリアでも広さや形、面している道路の向きや高低差で差がでますが
あくまでも目安を知る事ができます。
不動産需要と供給のバランス
土地も需要と供給のバランスによって値段が変わります。
一般的に人気の高い南道路の敷地＞北道路の敷地＞旗竿地の敷地の順で値段に差があります。
しかし、安い土地だからといって悪いという訳ではありません。
プラン次第では暮らしやすい家ができますよ。
不動産広告に載った土地に法律的な制限がないか？
謳い文句、値段、形状を見た後はきっとみんな条件を見るかと思います。
「安いと思ったら市街化調整区域だった」
こんな経験ないでしょうか？
基本的に市街化調整区域には家は建てられません。
４２条2項道路の場合
道路幅が４M未満だけど４２条２項道路で土地を買っても家が建てられるよ！書いてある場合
注意していただきたいのが【セットバック】です。
【セットバック】とは道路中心線から２M（地域によっては３M）離れたところまで建物の位置を下げないとならないという事。
建蔽率や容積率はセットバックする前の敷地の大きさで計算できるのですが
配置の関係で小さな家になったりする事があります。
風致地区
この地区に設定されていると外壁を道路境界線や、隣地境界線から決められた距離を離さなくてはいけないというケースがある。
思っている大きさの家が建てられなかったり配置できなかったりするので注意が必要。
不動産広告に載っている角地の場合
予め【隅切り】されている場合とそうでない場合があります。
今回は【隅切り】されていない土地の場合です。
幅が４Mの道路に接している角地は注意
何故なら幅６M未満の道路が交差する角地の角が角度１２０度未満の場合削り落とさなくてはならないと決まっているから。
土地を道路に提供する事で建蔽率が１０％緩和されるので土地は狭くなるけどすこし大きな家が建てられるという事もありえます。
削る大きさは地方自治体の条例などで異なるので注意。
まとめ
不動産広告を見てよさそうな土地だな！と思っても建物が建てられなければ意味がありません。
そして、自分の理想のプラン配置がある人はそのプランが実現できる土地を探してほしいです。
真北方向と道路との関係
市街化調整区域でないか、セットバックの距離が大きくないか。隅切りが不要か
このあたりを重点的にチェックしてから土地を選ぶようにしましょう。